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鹤岗房价如葱,背后有几大因素:
一是经济严重下滑。作为一个依靠煤炭起家的城市,因为资源枯竭和产业转型难题,2017年鹤岗GDP总量在东北36个地级市中排到了倒数第四。
二是人口持续负增长。从2001年到2017年,鹤岗减少了差不多10万人,约占总量10%。这应该跟经济差、收入低,人口就使劲外逃有关。
三是城镇化率已饱和。2017年鹤岗城镇化率高达82.6%,而全国总城镇化率也才59.58%。这也意味着,指望当地农民进城买房的空间也没了。
上面这三点,归纳起来就是一条:需求严重疲软。更要命的是,供给这一侧,鹤岗这两年房子已经严重供过于求。
据当地统计公报数据,2017年鹤岗的商品房销售面积13.3万平方米(相当于1300套100平的房子)。而房地产施工面积为160.7万平,新开工面积就达40.5万平,比上年猛增320%。
也就是说,光是1年新开工量,就把3年的需求填满了,房价不跌才怪。
说到这里,其实结论已经很明确——
尽管过去20年中国房价持续暴涨,但房子也是商品,依然逃不出供需决定价格的市场规律。世界上没什么商品是长期只涨不跌的。一二线和少数热点城市楼市能回暖,和大多三四线城市会变冷,背后的逻辑都一样,就是有没有人口和经济的需求支撑,以及供给上有没有过量失控。
以上内容由考研网友:万能的老左发布
黑龙江.鹤岗
鹤岗是全国五线城市,黑龙江省的地级市,辖有8个行政管理区,户籍人口100.9万,(常住人口官方未发布)。鹤岗房真的那么低吗?一起来了解鹤岗房价的大体情况:
鹤岗房价走势
近一年来,鹤岗房价呈平稳波动走势。2019年11月,新盘参考
价格3600元,较年初价格3500元,涨了100元/平米,涨幅2.86%。二手房价格,近一年来也呈现稳中波动走势,交易较一手房活跃。2019年11月参考价格2317元,较年初价格2310元,基本上持平。
各城区房价排行榜:工农区、南山区、萝北县,这三个城区房价靠前,均价在3000元以上,其他城区价格相对较低。各城区价格差异也是较大。
鹤岗经济社会发展状况
鹤岗市2018年官方没有发布经济公报,但不影响对其分析研判。以2018年度经济数据为基准,大体了解一下岗鹤经济发展状况:
2017年GDP值282.9亿元。2018年增长5%
,即GDP值297.04亿元,人均2.94万元。全国水平6.46万元,鹤岗仅为全国均值45.5%。三次产业比:32.8:31:36.2。鹤岗以农业为主,工业和服务产业都非常薄弱。主要产业为煤炭、农产品及食品饮料,化工建材。城镇登记失业率为4.0%,高于全国平均3.8%的水平。
2017年社会消费品零售总额136.2亿元。2018年增长8%,即147.10亿元,人均1.46万元。全国水平1.98万元。
2017年城镇居民人均可支配收入21370元,农村居民人均可支配收入13967元。2018年
城乡居民人均可支配收入分别增长6.5%和7%,即城镇可支配收入22759元,农村居民可支配收入14945元。全国城乡水平28228元。2017年住户存款482.2亿元,人均4.82万元。2018年若按城镇可支配收入同比例增长,则住户存款余额513.54亿元,2018年人均存款5.09万元。全国水平5.19万元。
其实,鹤岗房价并不低
- 都说鹤岗房价很低,事实并非如此。
从鹤岗房价走势图来看,并不是媒体上传说的那样。或许有些二手房确实较低,在一个人口净流出的城市,长年持续缺乏增量人口,
在住宅更新的情况下,对于一些居民而言,二手房源也就变得多余了,那么能卖几个钱算几个钱的心思应当是有的。因为鹤岗也实施了棚改计划,诸如2017年各类保障性安居工程共开复工建设4万套,安置居民2.6万户,完成货币直接补偿9277户。作为一个经济欠发达,又缺乏产业规模经济和人口增量,相较于全国房价水平,鹤岗房价低是正常的,但并非“白菜价”。- 说鹤岗房价并不低,是相对于鹤岗经济及居民收入水平
鹤岗城镇居民可支配收入22759元,按当前鹤岗房价水平,购房一套100平米的新房,总房款为36万元。若一个三口之家,有两人有收入,则:
房价收入比=7.9年。这是不吃不喝买套房所需支付年限。若按鹤岗收支比例67%换算,即用余钱来购房的话,房价收入比=24年。
根据联合国相关部分的评判标准,若房价收入比高于十年,则该地区房价偏高。很显然,鹤岗房价对于当地居民来说,房价并不低,而是偏高的
。- 鹤岗房价体现居住属性占优,金融属性较弱
我们不能用长三角、珠三角的居民生活标准,去看待鹤岗房价,这是欠合理的。长三角和珠三角城市群的居民收入高,可是房价也很高,这种情况下,拿着鹤岗的房价来比较,显然是一种误会,或者说错觉。城市群产业、人口等基本面较好,是人口聚集主要目 标城市,其房产商业价值较高;而鹤岗地区由于地理位置、产业经济、人口增量这些要素,相对于长三角/珠三角来说,商业价值严重缺乏,因此房价的金融属性较弱而已。
总得来说,鹤岗房价相对于当地居民来说,其实并不低。我们不能将个别性的二手房/商铺价格(严重低于正常价格)来评价一个城市的整体房价水平,那样有失偏颇。上述楼盘数据,仅供参考。